Diese Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf: Alle Kosten im Überblick

Wer eine Immobilie kauft – ob Wohnung, Haus oder Grundstück – richtet den Blick zunächst auf den Kaufpreis. Doch erst ein umfassender Blick auf alle anfallenden Kaufnebenkosten zeigt, wie hoch der tatsächliche Finanzierungsbedarf wirklich ist. Gerade in beliebten Regionen wie Donauwörth, der bayerischen Umgebung oder an norddeutschen Küstenstandorten sollten Käufer die zusätzlichen Kosten realistisch einplanen.

In diesem ausführlichen Leitfaden erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf entstehen, wie hoch sie üblicherweise ausfallen und welche Faktoren sie beeinflussen. Damit können Sie Ihren Immobilienkauf sicher planen und Überraschungen vermeiden.

1. Grunderwerbsteuer – der größte Nebenkostenfaktor

Die Grunderwerbsteuer ist die bedeutendste Nebenkostenposition beim Kauf einer Immobilie. Sie liegt in Bayern aktuell bei 3,5 %. Die Steuer wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt erhoben. Käufer erhalten erst nach Zahlung der Steuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die wiederum Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist.

Tipp: Mit einem Neubau- oder Sanierungsanteil im Vertrag kann in seltenen Fällen die Steuer reduziert werden. Eine fachkundige Beratung ist hierbei unbedingt erforderlich.

2. Notarkosten – rechtssichere Vertragsabwicklung

Der Kaufvertrag muss in Deutschland durch einen Notar beurkundet werden. Dieser sorgt für eine rechtssichere Abwicklung des gesamten Prozesses. Die Kosten orientieren sich am Kaufpreis und liegen durchschnittlich bei 1,0 bis 1,5 %.

In den Notarkosten enthalten sind u. a.:

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Einholen aller notwendigen Bescheinigungen
• Treuhänderische Abwicklung der Zahlung
• Schriftverkehr mit Behörden und Grundbuchamt

Auch die Bestellung einer Grundschuld, die für die Immobilienfinanzierung üblich ist, verursacht zusätzliche Notargebühren.

3. Grundbuchkosten – Eigentumsübertragung und Grundschuldeintrag

Damit Sie offiziell als Eigentümer eingetragen werden können, entsteht eine Gebühr beim Grundbuchamt. Diese beträgt in der Regel 0,3 bis 0,5 % des Kaufpreises.

Dazu gehören:

• Eintragung des neuen Eigentümers
• Löschung eventuell bestehender Rechte
• Bestellung und Eintragung einer Grundschuld

Diese Schritte sind ein unverzichtbarer Teil jedes Immobilienkaufs.

4. Maklerprovision – bei vermittelten Immobilien üblich

Wird eine Immobilie über einen Makler verkauft, fällt eine Maklercourtage an. Seit Dezember 2020 gilt bei Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen grundsätzlich eine händlerseitige Teilung der Provision, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist. Die üblichen Sätze liegen in Bayern (inklusive MwSt.) bei 3,57 % je Partei. Die genaue Höhe wird im Maklervertrag festgelegt. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.

5. Finanzierungskosten – häufig unterschätzt

Neben Kaufpreis und Nebenkosten fallen weitere Gebühren im Rahmen der Finanzierung an. Dazu zählen:

Gutachterkosten der Bank

Die Bank prüft den realistischen Marktwert der Immobilie. Je nach Objekt sind 300 bis 900 Euro üblich.

Grundschuldeintragung

Für die Absicherung des Darlehens entsteht ein zusätzlicher Eintrag im Grundbuch.

Bereitstellungszinsen

Wenn ein Darlehen nicht innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit abgerufen wird, berechnen Banken häufig 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Kreditbetrag.

Eventuelle Bearbeitungsgebühren

Einige Finanzierer berechnen Gebühren für die Dokumentenprüfung oder Sonderservices.

6. Weitere Kosten: Umzug, Modernisierung und Ausstattung

Neben den klassischen Nebenkosten entstehen beim Umzug in eine neue Immobilie weitere Ausgaben:

Umzugskosten

Je nach Entfernung und Umfang kosten professionelle Umzugsunternehmen zwischen 1.000 und 3.500 Euro.

Renovierung und Modernisierung

Viele Käufer investieren vor dem Einzug in:

• Malerarbeiten
• Bodenbeläge
• Sanitärmodernisierung
• energetische Optimierungen

Gerade ältere Immobilien können hier zusätzliche Kosten verursachen.

Neue Möbel oder Ausstattung

Individuelle Wünsche – etwa eine neue Küche – sollten einkalkuliert werden.

Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf?

In den meisten Fällen sollten Käufer in Deutschland von 10 bis 15 % Nebenkosten ausgehen. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland, dem Kaufpreis und der persönlichen Finanzierungssituation ab.

Eine beispielhafte Rechnung bei 450.000 Euro Kaufpreis (Bayern):

Mit individuellen Modernisierungsmaßnahmen kann der reale Kapitalbedarf deutlich steigen.

Wir empfehlen: Kaufnebenkosten frühzeitig einplanen

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte die Nebenkosten sorgfältig kalkulieren, um Überraschungen zu vermeiden und die Finanzierung solide aufzustellen. Ein erfahrener Makler sorgt dafür, dass sämtliche Kosten transparent erläutert und alle Schritte professionell begleitet werden – von der Erstbesichtigung über die Bewertung bis zum Notartermin und der Übergabe. Wenn Sie einen Immobilienkauf planen oder Fragen zu Finanzierung, Marktwert oder Nebenkosten haben, unterstützen wir Sie bei Immobilien A. Mader gerne persönlich und kompetent.